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    [部门解读]10.2“新政”后合肥楼市变化及重点城市情况比较

    发布日期:2017-04-28 10:20   来源:统计局    阅读: 次

           2016年上半年,我市房地产市场“产销两旺”,开发投资保持快速增长,商品房销售如火如荼,价格一路“高歌猛进”,随着7月“限贷”、10月“限购”政策(以下简称“新政”)的陆续出台,合肥楼市土地和房屋供应明显加大,房地产投资呈“V”型态势,房屋销售增速有所回落,价格涨幅明显放缓。

    一、“新政”后合肥楼市的新变化

    2016年10月2日,我市出台了差别化的楼市调控政策,提出增加土地供应、限购、限贷等十条稳定房地产市场的措施,从供给、需求、过程端同步发力,精准施策,有效调控。新政实施以来,我市房地产市场运行情况发生了明显变化。

    (一)土地供应加大,成交价格回落

    “新政”十条举措的第一条就是加大居住用地供应力度,合理调整土地供应结构,力争全年全市居住用地供应超10000亩。据统计,1-11月,我市房企土地购置面积同比增长24.7%,分别高于1-10月、前三季度和上年同期4.6、15.1和44.8个百分点。国土部门资料显示,11月份全市共成交经营性用地14宗,成交面积1319.04亩,成交总金额109.85亿元,均价832.8万元/亩,而上半年全市土地成交均价达1005万元/亩;1-11月份,全市共成交经营性用地116宗,面积9974.86万亩,已接近全年供地10000亩的目标。

    (二)住宅开工加快,投资增速回升

    1.新开工面积急剧增加。前三季度,全市住宅新开工面积仅增长13.1%,10月当月增长78.4%,11月增长82.9%;1-11月,全市住宅新开工面积1284.75万平方米,同比增长21.9%, 分别比1-10月、前三季度加快2.9和8.9个百分点。

    从市区来看,前三季度住宅新开工面积仅增长5.6%,10月当月增长2.7倍,11月增长1.2倍;1-11月,市区住宅新开工面积达848.07万平方米,同比增长28.8%,快于全市6.9个百分点,分别比1-10月、前三季度加快5.1和23.2个百分点。市区住宅新开工面积占全市的比重高达80.5%,分别比1-10月、前三季度提高3.6和13.2个百分点。

    2.投资增速触底反弹。房地产开发投资由于受上年同期数及土地供应节奏影响,增速在9月达谷底后呈回升态势,其中住宅投资增速回升更快。1-11月,全市完成房地产开发投资1252.99亿元,同比增长6.2%,分别高于1-10月、前三季度1.2和1.7个百分点。其中,住宅投资791.42亿元,同比增长7.2%,高于全市1个百分点,分别高于1-10月、前三季度4.9和4.8个百分点。

    图1:2016年前11个月房地产开发及住宅投资增速

    (三)住宅销售回落,库存仍显不足

    11月,全市新建商品住宅销售面积90.92万平方米,环比下降31.5%,同比下降17.3%;其中,市区住宅销售面积43.61万平方米,环比下降44.3%,同比下降41.3%。1-11月,全市新建商品住宅销售面积1589.95万平方米,同比增长36.6%,比1-10月、前三季度分别回落5.7、9.6个百分点;其中,市区住宅销售面积781万平方米,同比下降1.8%,首次出现负增长,比1-10月、前三季度增速分别低7和8个百分点。

    图2:2016年前11个月住宅累计销售面积增速

    1-11月,全市住宅库存(狭义库存,指待售面积)76.83万平方米,同比减少14.5%,比1-10月净减少9.06万平方米,住宅去化周期11.2个月,分别比1-10月、去年同期减少0.6和8.2个月。房产局数据显示,全市库存量(广义,指结转可售面积)较低,截止11月末,全市结转可售商品房面积为1665.33万平方米,其中商品住宅358.39万平方米,住宅去化周期约为2个月。

    1-11月,全市住宅新开工面积1284.75万平方米,住宅销售面积达1589.95万平方米,住宅的施工销售比为0.81,而前三季度仅为0.76,住宅供应虽仍显不足,但较调控前明显改善。

    二、重点城市比较

    2016年末,国家统计局投资司召开全国18个重点城市房地产形势研讨会,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、沈阳、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、西安等城市。现就我市情况与相关城市进行对比分析如下:

    (一)住宅均价中等偏下

    1-11月,18个重点城市新建商品住宅均价位居前三甲的是深、京、沪,我市房价位列11位,无锡、济南、郑州、成都、沈阳、西安、重庆等7个城市的均价低于我市(见表1)。比较来看,我市房价相当于深圳、北京、上海的19.5%、25.6%和34.4%,均价比前一位的武汉市低506元,比后一位的无锡市高624元,是郑州市的1.15倍,比重庆市高出78.9%。

    表1:2016年1-11月18个重点城市住宅均价

    单位:元/平方米

    城市

    深圳

    北京

    上海

    厦门

    南京

    广州

    杭州

    天津

    福州

    住宅均价

    47114

    30958

    26735

    24890

    17696

    16305

    16248

    12877

    11252

    排名

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    城市

    武汉

    合肥

    无锡

    济南

    郑州

    成都

    沈阳

    西安

    重庆

    住宅均价

    9695

    9189

    8565

    8354

    8013

    7390

    6768

    6487

    5136

    排名

    10

    11

    12

    13

    14

    15

    16

    17

    18

    注:数据来源于国家统计局40个重点城市房地开发投资总体情况。

    (二)住宅价格环比微跌

    11月,我市新建商品住宅价格指数、二手住宅价格指数均出现环比微跌,分别下跌0.1%、0.6%。在18个重点城市中,新建商品住宅价格指数环比下跌的城市有6个,分别是沈阳、杭州、深圳、厦门、上海和合肥(见表2);环比上涨最快的是武汉市,环比上涨1.6%,其次是重庆市上涨1.2%。

    表2:11月18个重点城市新建商品住宅价格指数

    单位:上期为100

    城市

    武汉

    重庆

    济南

    广州

    福州

    成都

    无锡

    天津

    西安

    11月环比价格指数

    101.6

    101.2

    101.1

    100.9

    100.9

    100.9

    100.8

    100.5

    100.5

    排名

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    城市

    南京

    郑州

    北京

    上海

    合肥

    厦门

    深圳

    杭州

    沈阳

    11月环比价格指数

    100.2

    100.2

    100

    99.9

    99.9

    99.8

    99.7

    99.6

    99.6

    排名

    10

    11

    12

    13

    14

    15

    16

    17

    18

    注:数据来源于国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数。

    (三)房产投资规模偏小

    1-11月,我市房地产开发投资1252.99亿元,在18个重点城市中排名第14位,总量最大的是北京市,达到3626.3亿元,是我市的2.89倍;同比增速6.2%,位列第9位,增长最快的是郑州市,同比增长37.5%,高于我市31.3个百分点。

    图3:2016年前11个月18个重点城市房地产开发投资及增速

    三、省会城市比较

      表3:26个省会城市1-11月份房地产开发投资及价格

    城  市

    投资额 (亿元)

    位次

    增长%

    位次

    住宅均价(元/平方米)

    位次

    11月新建商品住宅环比价格指数(上期为100)

    合    肥

    1252.99

    10

    6.2

    16

    9189

    6

    99.9

    成    都

    2451.00

    1

    5.9

    17

    7390

    11

    100.0

    郑    州

    2414.20

    2

    37.5

    2

    8013

    9

    100.5

    武    汉

    2364.60

    3

    0.1

    22

    9695

    5

    101.6

    杭    州

    2272.00

    4

    0.9

    21

    16248

    3

    99.6

    广    州

    2262.72

    5

    16.9

    9

    16305

    2

    100.9

    西    安

    1744.90

    6

    4.5

    19

    6487

    17

    101.7

    南    京

    1711.66

    7

    27.2

    4

    17696

    1

    100.2

    福    州

    1528.79

    8

    19.5

    7

    11252

    4

    100.9

    昆    明

    1347.75

    9

    4.7

    18

    6850

    14

    100.3

    长    沙

    1180.05

    11

    26.8

    5

    6140

    20

    101.5

    济    南

    1085.40

    12

    13.2

    11

    8354

    8

    101.1

    石 家 庄

    995.20

    13

    12.0

    14

    7029

    13

    100.6

    贵    阳

    834.95

    14

    -8.8

    24

    5335

    23

    100.3

    南    宁

    746.73

    15

    28.6

    3

    6692

    16

    100.0

    沈    阳

    704.50

    16

    -47.3

    26

    6768

    15

    100.1

    太    原

    610.05

    17

    12.8

    13

    7270

    12

    100.2

    南    昌

    602.91

    18

    38.3

    1

    7636

    10

    100.3

    长    春

    570.00

    19

    22.9

    6

    6078

    21

    100.4

    城  市

    投资额 (亿元)

    位次

    增长%

    位次

    住宅均价

    (元/平方米)

    位次

    11月新建商品住宅环比价格指数(上期为100)

    呼和浩特

    517.71

    20

    1.7

    20

    5095

    24

    99.9

    哈 尔 滨

    475.70

    21

    -11.6

    25

    6408

    18

    99.8

    海    口

    469.79

    22

    10.9

    15

    8765

    7

    100.6

    银    川

    426.63

    23

    18.9

    8

    4437

    26

    100.2

    兰    州

    355.75

    24

    14.5

    10

    6150

    19

    99.9

    西    宁

    316.45

    25

    12.9

    12

    4963

    25

    100.1

    乌鲁木齐

    294.80

    26

    -3.1

    23

    5811

    22

    100.0

    注:数据来源于国家统计局40个重点城市房地开发投资总体情况和70个大中城市新建商品住宅价格指数。

    (一)房价位次靠前

    1-11月份,我市新建商品房住宅均价在全国26个省会城市中排名第6位,仅次于南京、广州、杭州、福州、武汉。房价排名前三的省会城市是南京市、广州市和杭州市,分别为17696元、16305元合16248元;房价最低的是银川市,均价为4437元,其次是西宁市,均价为4963元(见表3)。

    (二)价格回落领先

      11月份,我市新建商品住宅价格指数环比下跌0.1%,在全国26个省会城市中,环比下跌的仅5个城市,分别是杭州、哈尔滨、兰州、呼和浩特和合肥(见表3)。26个城市中,环比涨幅最大的三个城市是西安市、武汉市和长沙市,环比分别上涨1.7%、1.6%和1.5%,跌幅最大的是杭州市,11月份比10月份环比下跌了0.4%。

    (三)投资增长缓慢

    前11个月,我市房地产投资总量在26个省会城市中排名第10位,增速位列第16位。从表3可以看出,投资额前10位的城市中,增速达到2位数的有4个城市,其中郑州市在总量位居第2的情况下,增速高达37.5%;其次是南京市,以总量第7的成绩,增长速度达到27.2%,居省会第4(见表3)。

    四、政策建议

    (一)科学安排居住用地供应节奏

    加大居住用地供应力度,是从源头上解决市区住宅供应问题,但是应科学安排供应节奏,特别是市区居住用地的供应节奏,科学研判,合理编制2017年及之后的供地计划,以利于稳定社会公众对楼市的预期,保持房地产市场的良性运转。

    (二)规范精装修住宅项目开发

    资料显示,2015年精装修住房项目寥寥无几,到2016年上半年时,合肥市备案住房项目中,明确装修后交付的40多个,占全部备案项目的21%,无序地开发精装修住房成为我市房价上涨的有力推手。

    (三)降低部分改善性需求门槛

    在持续增加房源供应的前提下,可考虑降低二孩政策带来的改善性需求的门槛,适当调低这部分需求的首付比例,引导和鼓励适龄人群生育二孩。(摘自合肥市统计局网站)